REIT：
商业综合 / 陆家嘴商业不动产REIT
待发行REIT估值 - 估值及分派
Pre-IPO 阶段：以招募书第三方估值和睿知数估值为基准。
第三方估值 招募书评估报告各底层项目估值之和，减去有息负债。
25.74 亿元
睿知数估值 该REIT 各底层项目估值之和，减去有息负债
27.83 亿元
预测本年现金分派率 本年预测可供分配金额 ÷ 三方评估总和，与下方「可供分配金额·现金分派率」图卡同口径。
4.73%
第三方估值 vs 睿知数估值
可供分配金额 · 现金分派率
招募书预测可供分配金额 睿知数预测 现金分派率
※ 现金分派率分母，为第三方估值之和减去有息负债
※ 预测口径差异详见下方「FFO → 可供分配金额(AFFO)逐年桥接」表
FFO → 可供分配金额(AFFO)逐年桥接
三段口径并存,衔接处可能出现台阶,属正常。
2025 年起 实际(蓝色列)
FFO = 年报披露的项目公司 EBITDA(SPV 层合计;监管 2025-01 起要求披露)。
AFFO 取财报披露的可供分配金额;EBITDA − 各扣项 ≠ AFFO 的差额来自 CapEx / 工作资本变动 / 公允价值变动等会计调整,本表不强制对账。
2024 年及以前 实际(蓝色列)
AFFO 取财报披露的可供分配金额;
FFO 反算 = AFFO + REIT 层面费用 + 外部管理费用 + 偿债本息 + 所得税
(口径与预测 FFO 对齐 — 代表"未扣 REIT 层负担、债务、税前"的项目层现金, 因 2024 年前监管未要求披露项目公司 EBITDA,只能反算)。
预测(灰色列)
FFO = Σ 项目 NOI − CapEx(由 DCF 引擎自下而上产出);
AFFO = FFO − REIT 层面费用 − 偿债本息 − 项目所得税;
外部管理费用已在 DCF opex 中扣除,不在此重复扣;
该 REIT 处于 Pre-REIT 招募阶段,预测期项目所得税按招募书披露扣除,口径对齐招募书可供分配金额测算。 单位：百万元
2025 年起 实际(蓝色列)
FFO = 年报披露的项目公司 EBITDA(SPV 层合计;监管 2025-01 起要求披露)。
AFFO 取财报披露的可供分配金额;EBITDA − 各扣项 ≠ AFFO 的差额来自 CapEx / 工作资本变动 / 公允价值变动等会计调整,本表不强制对账。
2024 年及以前 实际(蓝色列)
AFFO 取财报披露的可供分配金额;
FFO 反算 = AFFO + REIT 层面费用 + 外部管理费用 + 偿债本息 + 所得税
(口径与预测 FFO 对齐 — 代表"未扣 REIT 层负担、债务、税前"的项目层现金, 因 2024 年前监管未要求披露项目公司 EBITDA,只能反算)。
预测(灰色列)
FFO = Σ 项目 NOI − CapEx(由 DCF 引擎自下而上产出);
AFFO = FFO − REIT 层面费用 − 偿债本息 − 项目所得税;
外部管理费用已在 DCF opex 中扣除,不在此重复扣;
该 REIT 处于 Pre-REIT 招募阶段,预测期项目所得税按招募书披露扣除,口径对齐招募书可供分配金额测算。 单位：百万元
| 科目 | 预测 | ||
|---|---|---|---|
| 2026E | 2027E | 2028E | |
| FFO | 127.45 | 127.97 | 128.49 |
| REIT 层面费用 | 5.69 | 5.44 | 5.21 |
| 外部管理费用 | 0 | 0 | 0 |
| 偿债本息 | 0 | 0 | 0 |
| 所得税 | 0 | 0 | 0 |
| AFFO | 121.76 | 122.52 | 123.28 |
※ 偿债本息 = 项目公司对外部金融机构借款的当年本金 + 利息支出(数据来自年报披露的债务计划)。
※ 预测期项目所得税按招募书披露逐年扣除(Pre-REIT 招募阶段:口径对齐招募书可供分配金额测算,仅覆盖招募书已披露的预测年度);
※ 注:本表预测 AFFO 仍未引入招募书的"经营活动现金预留 / 期初现金结转"等平滑机制,故与招募书逐年可供分配额仍可能存在台阶。
※ 预测期项目所得税按招募书披露逐年扣除(Pre-REIT 招募阶段:口径对齐招募书可供分配金额测算,仅覆盖招募书已披露的预测年度);
※ 注:本表预测 AFFO 仍未引入招募书的"经营活动现金预留 / 期初现金结转"等平滑机制,故与招募书逐年可供分配额仍可能存在台阶。