REIT：
产业园区 / 张江产业园REIT
分项：

REIT估值 - 估值及分派

REIT 当前市值，睿知数 REIT 估值，分派率及走势。

当前市值

17.77 亿元

月环比 -14.24%

睿知数 REIT 估值 该 REIT 各底层项目 DCF 估值之和，减去有息负债。

17.87 亿元

月环比 -5.15%

当前现金分派率 近 12 个月实际分派 / 当前市值

5.75%

估值走势对比

可供分配金额 · 现金分派率

实际 预测 5.47% 6.76% 6.34% 5.30% 4.94% 5.02%0.00.40.81.11.5亿元0358%2023202420252026E2027E2028E
实际可供分配金额 招募书预测 睿知数预测 实际+预测混合 现金分派率
※ 预测分派率分母为当前市值
※ 历史 / 预测口径差异详见下方「FFO → 可供分配金额(AFFO)逐年桥接」表
FFO → 可供分配金额(AFFO)逐年桥接 三段口径并存,衔接处可能出现台阶,属正常。

2025 年起 实际(蓝色列)
FFO = 年报披露的项目公司 EBITDA(SPV 层合计;监管 2025-01 起要求披露)。
AFFO 取财报披露的可供分配金额;EBITDA − 各扣项 ≠ AFFO 的差额来自 CapEx / 工作资本变动 / 公允价值变动等会计调整,本表不强制对账。

2024 年及以前 实际(蓝色列)
AFFO 取财报披露的可供分配金额;
FFO 反算 = AFFO + REIT 层面费用 + 外部管理费用 + 偿债本息 + 所得税
(口径与预测 FFO 对齐 — 代表"未扣 REIT 层负担、债务、税前"的项目层现金, 因 2024 年前监管未要求披露项目公司 EBITDA,只能反算)。

预测(灰色列)
FFO = Σ 项目 NOI − CapEx(由 DCF 引擎自下而上产出);
AFFO = FFO − REIT 层面费用 − 偿债本息 − 项目所得税;
外部管理费用已在 DCF opex 中扣除,不在此重复扣;
该 REIT 处于 Pre-REIT 招募阶段,预测期项目所得税按招募书披露扣除,口径对齐招募书可供分配金额测算。 单位：百万元
科目 实际(年报) 预测
2023202420252026E2027E2028E
FFO 113.08145.41113.69103.496.4997.48
REIT 层面费用 9.4113.6312.189.198.718.27
外部管理费用 5.7210.187.81000
偿债本息 000000
所得税 0.861.57-0.74000
AFFO 97.1120.03112.6994.2187.7889.22
※ 偿债本息 = 项目公司对外部金融机构借款的当年本金 + 利息支出(数据来自年报披露的债务计划)。
※ 预测期项目所得税按招募书披露逐年扣除(Pre-REIT 招募阶段:口径对齐招募书可供分配金额测算,仅覆盖招募书已披露的预测年度);
※ 注:本表预测 AFFO 仍未引入招募书的"经营活动现金预留 / 期初现金结转"等平滑机制,故与招募书逐年可供分配额仍可能存在台阶。

REIT估值 - 利差分析

REIT 分派率与 10 年期国债，中证红利的利差，百分位及走势。

REIT估值 - P/NAV 分析

REIT 的睿知数 P/NAV，第三方估值 P/NAV，百分位及走势。

与10年期国债利差

402bps

过去 1 年百分位 99.6%

与中证红利股息率利差

167bps

过去 1 年百分位 100.0%

睿知数 P/NAV

0.97

过去 1 年百分位 0.0%

第三方估值 P/NAV

0.70

过去 1 年百分位 0.8%

REIT分派率利差走势

P/NAV 走势对比

预警 - REIT预警

REIT 当前给估值带来下行压力的预警信号。

出租率预警

2026-07-25

张江光大园出租率骤降11.97pp至80.69%，租金5.28元/㎡/天(-3.12%)，REIT整体-5.27pp至88.12%；与已录的缙嘉退租相关，出租率骤降为独立指标信号。

租户预警

2026-03-02

张润大厦2号楼租户上海坝宁科技有限公司于2026年3月2日搬离，退租面积1,300㎡。张润大厦可租面积43,147㎡，出租率预计下降约3.01个百分点；整个REITs可租面积86,337㎡，出租率预计下降约1.51个百分点。需关注后续招商进展及对收入的影响。

租户预警

2025-12-01

张江光大园主要租户缙嘉科技于2025年12月搬离，退租面积占项目可租面积约11%，预计对出租率产生显著影响。需关注后续招商进展及对收入的影响。

可供分配预警

2026-07-25

可供分配同比下降超10%，归因项目运营下降+租赁调整致直线法应记收入较合同法调减较多，收入与EBITDA同比降超10%。

财务数据

季度 总收入 营业收入 净利润 EBITDA FFO 经营性净现金流
2026Q2 3,065万元 3,053万元 -1,164万元 2,441万元 2,370万元 2,413万元
2026Q1 3,265万元 3,252万元 -1,232万元 2,390万元 2,579万元 2,579万元
2025Q4 3,514万元 3,477万元 -1,368万元 2,337万元 2,750万元 2,699万元
2025Q3 3,497万元 3,458万元 -1,289万元 2,440万元 2,518万元 2,476万元
2025Q2 3,610万元 3,581万元 -694万元 2,950万元 2,781万元 2,320万元
2025Q1 3,611万元 3,553万元 -933万元 2,734万元 3,220万元 3,024万元
2024Q4 4,150万元 3,606万元 -899万元 2,793万元 2,717万元 2,530万元
2024Q3 3,397万元 3,355万元 1,314万元 2,404万元 3,061万元 2,923万元
2024Q2 4,339万元 3,318万元 493万元 3,261万元 2,941万元 1,834万元
2024Q1 4,386万元 3,136万元 137万元 3,542万元 3,283万元 3,070万元
2023Q4 3,585万元 2,995万元 552万元 2,817万元 3,346万元 572万元
2023Q3 4,784万元 3,375万元 19万元 3,876万元 3,153万元 2,837万元
2023Q2 2,253万元 2,215万元 1,091万元 1,615万元 1,735万元 661万元
2023Q1 1,604万元 1,572万元 1,177万元 1,193万元 1,473万元 843万元
2022Q4 2,031万元 2,016万元 1,035万元 1,534万元 1,201万元 284万元
2022Q3 2,091万元 2,060万元 803万元 1,595万元 1,689万元 1,991万元
2022Q2 2,216万元 2,189万元 628万元 1,741万元 1,658万元 1,927万元
2022Q1 2,374万元 2,281万元 608万元 1,730万元 1,699万元 1,920万元
2021Q4 2,276万元 2,249万元 576万元 1,797万元 2,043万元 2,278万元
2021Q3 2,326万元 2,192万元 571万元 1,803万元 1,554万元 1,415万元

经营数据

期末出租率

88%

同比 -5.28%

期内平均租金

5.44元/㎡/天

同比 -0.73%

租金收缴率

100%

同比 +1.46%

期末出租率·期内平均租金·租金收缴率