A：利差 = 分派率 − 基准收益率，两个基准，统一以 bps 展示：
- 与 10 债利差 = 分派率 − 10 年期国债收益率；
- 与中证红利利差 = 分派率 − 中证红利指数股息率（此处用「股息率」是正确的——它是股票指数的股息率，不是 REIT 自身的分派）。
两个基准问的不是同一个问题，利差走阔的含义也不同：
| 利差 | 基准是什么 | 利差走阔意味着 |
|---|
| 与 10 债利差 | 无风险利率——持有到期几乎没有信用与价格风险的收益率 | REIT 在无风险收益之上提供的风险补偿变厚。通常出现在两种情形：一是 REIT 价格下跌、分派率被动抬升，即相对债券变便宜；二是国债收益率下行而 REIT 未同步跟涨。利差收窄则相反——要么 REIT 涨价，要么无风险利率上行，此时 REIT 相对债券的性价比下降 |
| 与中证红利利差 | 高股息股票组合——同属「收益型资产」的替代选择 | REIT 相对红利股的收益优势扩大，在收益型资产内部更值得配置。利差为负（分派率低于红利股股息率）则说明单看当期收益率 REIT 并不占优，此时应回到基本面比较：REIT 的现金流来自租约、可见度通常更高且与股市相关性较低，红利股的股息则随企业盈利波动 |
红利利差要分权属看，否则容易误读：
- 经营权类分派率天然高（含本金返还、到期归零），红利利差普遍很阔、绝大多数为正——这不代表它更便宜，只反映其现金流性质不同；
- 产权类的红利利差要薄得多，中位数仅数十个 bps，且分板块分化明显：产业园区、数据中心、仓储物流普遍为正；消费基础设施在零轴附近；租赁住房 / 保障房整体为负——该板块租金受政策限价、分派率结构性低于市场化业态，为负是常态而非异常。
不要把两个利差的「阔窄」互相比较：国债利差当前全市场均为正（无风险利率远低于 REIT 分派率），红利利差却正负分化。两者只应各自与自身历史比，即看右侧的百分位。
一个必须记住的前提：REIT 的分派含本金返还（见 Q5），国债利息与股票股息则不含。因此这两个利差衡量的是相对水位的高低，不是等价的收益差——尤其经营权类 REIT，到期资产价值归零，其分派率天然高于产权类，利差也天然更阔，跨类比较利差意义有限。判断长期回报请结合 IRR（见 Q7）。
百分位表示当前利差在同一序列的历史分布中所处的位置，越高说明当前利差比历史上大多数时候都阔——即相对基准处于历史上较便宜的位置。窗口以指标旁的标签为准——凡带「近1年 / 近3年」切换的区块（如高频估值的利差分析与 P/NAV 分析），百分位随切换重算，标签同步显示「过去 1 年 / 3 年百分位」；部分固定看一年的摘要卡则直接标注「过去 1 年百分位」。1 年 = 252 个交易日，3 年 = 756 个交易日。
同一只 REIT 的两个窗口分位可能相差很大——例如某标的近 1 年分位 2%（一年内几乎最贵）但近 3 年分位 42%（放到三年看只是中位）。这不是矛盾，而是「和谁比」的区别：短窗口反映近期偏离，长窗口反映周期位置。
